Droit au Bail ou Fond de Commerce?

Vous allez explorer les offres qui vous passent sous le nez pendant un certain temps avant de trouver ce que vous voulez.
Ne choisissez pas un local par dépit. Visitez tous les locaux, même ceux qui, à priori, ne vous intéressent pas, pour vous faire une idée plus précise de ce que vous recherchez. Vous aurez deux possibilités: racheter un fond de commerce, ou racheter un droit au bail.

Le fond de commerce est intéressant, puisque vous rachetez une affaire qui existe déjà. Seul inconvénient, c'est plus cher qu'un droit au bail.

Le droit au bail est donc moins cher, mais il faut tout faire: acheter du matériel, faire des travaux, déplacer une licence de débit de boissons,... Au final, ça peut revenir aussi cher (voire plus cher) qu'un fond de commerce.

Le fond de commerce a un avantage qui est non négligeable: la durée de remboursement d'un crédit bancaire pour une reprise d'activité est de 7 ans, alors que pour une création, la durée de remboursement du crédit est de 5 ans.

Cession Conditionnelle

Nos mésaventures valaient bien qu'on y consacre un paragraphe:

On vous a présenté la cession conditionnelle comme un formidable outil en votre faveur, qui empêche le vendeur de vendre à quelqu'un d'autre, et qui oblige le vendeur à maintenir un prix de vente fixe. C'est vrai, à deux conditions:
-C'est vous les acheteurs qui allez payer le notaire, alors choisissez VOTRE notaire, ne prenez pas le notaire du vendeur.
-Lisez et relisez tout le contrat, les détails des articles et exigez des éclaircissements sur ce qui vous semble saugrenu ou compliqué.

Ex: Nous avons signé une cession conditionnelle pour 2 mois (60 jours). Au bout de 30 jours, la cession n'avait plus de valeur. Pourquoi? Une clause prévoyait que si nous n'avions pas obtenu de réponse définitive d'une banque pour un prêt dans les 30 jours, le vendeur pouvait dénoncer le contrat.
Autant dire que ça n'était pas possible: le temps d'obtenir un RDV avec une banque (ça peut prendre 10 jours), le temps d'obtenir une réponse "de principe" (en général 3 semaines), puis d'obtenir une réponse écrite (jusqu'à 5 jours ouvrés), les délais ne pouvaient pas être respectés. A ce moment, nous n'avons plus les cartes en main: si le vendeur veut vendre plus cher, il peut, s'il veut vendre à quelqu'un d'autre, il peut... même si nous avons obtenu le prêt au 31ème jour!!!


Dans tous les cas, même si vous êtes en confiance avec le vendeur, respectez à la lettre les procédures, notamment en ce qui concerne les informations que vous devez lui transmettre: par courrier recommandé avec AR exclusivement.

Etape 5 : Le Dossier à remettre aux banques pour votre recherche de financement

Il comporte 30 pages, plus les annexes. Vous trouverez un modèle assez complet à cette adresse:
http://www.apce.com/cid52369/dossier-de-creation-d-entreprise.html?pid=89
La partie chiffrée du dossier comprend une étude prévisionnelle sur 3 ans, les soldes intermédiaires de gestion, la capacité d'auto-financement, les seuils de rentabilité, l'analyse financière, plan de financement, la capacité de remboursement, le plan de trésorerie (le tout sur 3 ans). Dans les landes, l'association Tec Ge Coop peut vous aider à réaliser le dossier.Même si vous n'êtes pas sûr d'ouvrir votre boîte, n'hésitez pas à contacter les fournisseurs pour leur demander leurs tarifs, certains traineront les pieds (parce que vous n'êtes "rien" tant que votre société n'existe pas) mais en insistant, vous y arriverez...

Dans tous les cas, pensez que chaque occasion peut être la bonne, et il faut se projeter dans ce futur local et "vivre" l'expérience: les banquiers vous poseront des questions qui vous paraitront parfois déroutantes, mais si vous avez pensé à tout, il n'y aura pas de problème.

Etape 4 : Trouver le local (et se le garder)

Ça peut vous paraître un peu brutal de commencer par chercher le local, mais c'est du local que tout va dépendre : la taille, la clientèle, le prix... L'idéal pour les études des chiffres, c'est de vous faire aider par des gens spécialisés (les associations sont moins chères).
Une fois qu'on vous a fourni ces chiffres, vous savez si vous pouvez continuer ou abandonner.

Si vous trouvez une occaz, et si vous pensez que vous pouvez vous faire "griller" par quelqu'un d'autre, alors vous pouvez proposer au vendeur de signer un compromis de vente (le terme juridique est cession conditionnelle). Pendant un délai qui peut aller jusqu'à 2 mois, le vendeur s'engage à vous garder le bien et à ne le vendre à personne d'autre: à vous de trouver une banque qui financera votre projet pendant ce délai.

La cession conditionnelle peut se faire sous seing privé (mais il faut avoir des connaissances en droit assez avancées pour ne pas se faire avoir) ou devant un notaire (coût de la prestation : un RDV à 300€ pour l'établissement de la cession conditionnelle + 10% du montant de la vente (dont 5% de caution encaissée dès le premier RDV))

De l'argent!

De l'argent qu'on a, de celui qu'on "pourrait" avoir, de celui qu'on pense qu'on pourrait avoir et de celui qu'on a finalement...
L'un des critères déterminant pour la création d'une entreprise est l'apport personnel. Il vous permettra de savoir ce qu'il est possible de faire ou pas. Pour ce qui concerne la restauration et les bars, il est courant de partir sur une base de 30 à 40% du coût total de l'affaire.

Cependant, dans certains cas (si vous avez un dossier bien ficelé, si vous avez une expérience significative dans les métiers de la restauration, si vous avez des diplômes,...) la part des apports personnels peut tomber à 10% (mais c'est plus dur, et il faudra voir beaucoup de banques pour trouver la bonne).

Bon à savoir : tout est négociable! les prix annoncés par les vendeurs peuvent être négociés... à deux conditions:
Ne soyez pas en dessous de la limite du vendeur,
Vous avez au moins 30% en apports personnel (on y revient!)

Peuvent être considérés comme des apports personnels: Prêt NACRE et autres prêts d'honneur à taux zéro. (La restauration/bar est un secteur qui ne bénéficie pas de subvention ou d'aides à la reprise)